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刚需房供应减少白领除了豪宅和自住房还能买什么

发布时间:2020-03-04 06:37:50 阅读: 来源:玻璃棉厂家

机构统计,最近两年成交的商品住宅用地,折算后仅约供应4.5万套房;地价推动住宅高端化,刚需房、刚改房供应减少,买家面临选择难题

“我们这些普通上班族,豪宅买不起,自住房要么太热门摇不上号要么太远不想买,我们还能买啥?”在某公司的小白领刘淼感叹。

最近,像小刘一样犯愁的上班族有很多。对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,“最近两年北京土地成交价格上涨,再加上配建公租房、自住型商品房等成本,未来北京将有一批住宅高端化,这已经是不争的事实。”

新入市项目高端、改善占主流

6月新盘或许会加剧像刘淼一样的上班族的担心:刚需房、刚改房都不多。

据亚豪机构统计显示,在6月计划入市的20个项目中,除了胜古誉园、顺鑫·澜山印象、卡法国际、当代北辰COCOMOMA这四个项目推出60平 米左右的小户型产品,首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、中海金玺公馆、万通·熙悦华府、密云华润橡树湾推出90平方米以内的两居产品之外,不乏红廷别墅、 臻园、北京奥林匹克花园、御园、溪水雅地·尚著等大户型产品。

而近期,豪宅项目的定价也在频频刷新着购房者的认知。位于德内大街的北平府项目,虽然还没有入市,但该项目每栋价值过亿元,折合单价超20万元。

一波未平一波又起。就在上周,有市场消息称,合生·霄云路8号拟推出D5号楼顶层近1000平方米空中四合院,36万元/平方米起,最高50万元/平方米。

实际上,自去年下半年以来,北京高端住宅便加速入市,共有保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场。而据不完全统 计,2015年-2016年北京预期上市能够销售的项目中,10万元/平方米以上的豪宅项目接近15个,再加上目前正在销售的存量老项目约为10个,单价 10万元以上的豪宅项目总量达25个。

除了自住房,刚需、刚改能选什么?

实际上,土地供应的缩水将会更为深刻地影响到住宅供应。

根据中原地产的数据显示,2013年4月-2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。这其中 只有1350万平方米为住宅用地,且有800万平方米左右是自住房及各类保障房。所以,实际上最近两年北京的商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右, 折算后只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年的消化。

同时,机构统计数据显示,北京2014年居住类楼面地价高达14557万元/平方米,同比上涨了50.53%。业内看来,根据2014年土地成交量大幅缩水和成交价格大幅上涨的表现,未来两年内北京房价或将进一步上涨。

在高端住宅蜂拥入市、住宅用地供应减少的情况下,这给刚需族、刚改族在购房时增添了新的困扰。除了自住型商品房外,刚需和刚改购房者还有什么选择?

“我现在住通州,想在同一区域里换一套总价在400万元左右的三居室。二手房,家人嫌旧;新房,通州核心区可选择的不多。听说现在就连台湖的改 善型产品都快卖到4万元/平方米了,而且周边配套也不齐全。我看房也有几个月了,感觉和几年前买两居时相比,现在市面上可选的刚需、刚改的产品变少了。我 还有哪些区域和项目可选?”目前打算换房的林女士表示。

刚需族可选远郊区县轨道沿线楼盘

根据亚豪机构提供的数据显示,目前在北京的楼市80550套的商品住宅库存中,面积在50-90平方米的房源共有26494套,占到整体库存的32.89%。

“目前北京的刚需项目多分布在房山、通州,甚至密云、平谷这样的远郊区县,像大兴天宫院在前两年刚需项目集中放量的区域,目前在售项目也屈指可数。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

业内人士表示,经过2014年刚需客群被自住房抢占之后,需求在一定程度上被提前透支,刚需项目在今年继续面临自住房及同区域竞品的压力,因此将会延续平价跑量的策略。

同时,郊区新入市项目较多,仅6月密云县预计有3个项目入市,顺义区也将有4个项目入市。它们在报价上也相对谨慎。例如,位于密云的华润橡树 湾,报价为16000元/平方米,与去年入市时持平。“另一方面从存量特征来看,目前北京商品住宅存量中有将近80%位于郊区,这使得郊区项目不得不平价 推盘。”郭毅表示。

虽然北京楼市高端化趋势明显,但眼下刚需购房者仍有选择的空间。目前房山、通州台湖等距离城区较近的区域依旧有不少可选择的项目。

“购房者可以考虑房山轨道沿线、顺义15号沿线和顺义城区等区域,目前这些区域可以找到单价约2万元,符合刚需购房者需求的小户型房源。”郭毅介绍。

刚改族 东坝亦庄门头沟楼盘选择多

从数据不难看出,90-120平方米的商品住宅库存目前为16814套,占到整体库存的20.87%。120-150平方米的库存量为9991套,占比为12.40%。

“从去年的‘9·30’到今年的‘3·30’,都在调动着改善型购房者的入市积极性。改善型楼盘和产品成为开发商推新的着力点。”郭毅介绍。

在业内看来,换房一族由于没有迫切的居住需求,因此他们在升级置业时更注重居住的舒适性,而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求,因此更多 的改善需求也会转战新房市场,促使新房成交在改善型产品的带动之下,继续保持稳步回升的态势。例如近期热销的首开国风美唐、泰禾·拾景园、城建琨廷等项目 均属于此种类型项目。

目前北京的改善型项目多集中在五环和六环附近。对于改善型购房者来说,东坝、亦庄河西区、门头沟等区域均有相对集中的改善型产品可供选择。

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